長期優良住宅はリフォーム・増築できないの？計画変更の申請が必要？

長期優良住宅はリフォーム・増築できないって聞いた

長期優良住宅をリフォーム・増築するときは、普通の家と何か違うの？

長期優良住宅をリフォーム・増築するときは何か申請が必要なの？

こんな悩みを解決します。

この記事で分かること

長期優良住宅でもリフォーム・増築できます。
でも、工事後に長期優良住宅の基準に適合しなくなるようなリフォーム・増築はできません。
長期優良住宅にとって、家を守るリフォームはむしろ必要です。
長期優良住宅をリフォーム・増築するとき、申請が必要となるパターンがあります。
長期優良住宅をリフォーム・増築するときは契約書や図面などを保管しないといけません。

だん（筆者）

建築関係の企業で4年以上働いていて、一級建築士の資格も持っている私、だん（壇）が説明します。

２０２２年に改正された最新情報も踏まえて、根拠も示しながらわかりやすく解説します。

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こちらの記事で、一番代表的なメンテナンスリフォーム＝外壁塗装の優良業者の特徴・選び方について解説しています。↓
参考記事：屋根・外壁塗装はどこに頼む？失敗しない選び方｜おすすめ優良業者の特徴

【前提知識】長期優良住宅はメンテナンスしやすくて長持ちする住宅
長期優良住宅でもリフォーム・増築できる
リフォーム・増築した後も長期優良住宅の条件に適合しないといけない
計画変更の申請が必要となる場合がある
契約書や図面などの保管が必要
長期優良住宅を増築・リフォームするとき注意が必要なパターン
判断を迷うときはリフォーム業者・工務店か行政に聞こう
リフォーム業者の選び方
長期優良住宅の認定を取り消したいとき
まとめ

【前提知識】長期優良住宅はメンテナンスしやすくて長持ちする住宅

長期優良住宅は、メンテナンスしやすく長持ちする住宅。

「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の基準に適合しており、特定行政庁（都道府県or市区町村）の認定を受けた住宅を、長期優良住宅と言います。

助手

すごくざっくり言うと、メンテナンスしやすく長持ちする住宅です。

　以下の項目の審査に合格している必要があります。

長期優良住宅に求められる性能

雨漏りや結露、シロアリなどに強い構造
点検やメンテナンスをしやすい構造
耐震性や省エネ性が高いこと
きちんとした点検・メンテナンスの計画・資金計画があること
その他（災害、居住環境等）

詳細：【長期優良住宅とは？】認定基準・条件や確認方法を一級建築士が解説

　長期優良住宅のメリットは以下の通りです。

メリット

住宅を長い間使用できるだけの性能が保証されている
税制優遇を受けられる。
補助金を受けられる場合がある。
住宅ローンの金利引き下げがある。
地震保険の割引がある。
長期優良住宅は将来売ったり貸したりしやすい。（資産価値を保てる。）

詳細：【メリット・デメリット】長期優良住宅はどんな人が向いてる？お得？

長期優良住宅に関する国交省のホームページで、わかりやすいパンフレットが見れます。
国交省のホームページはこちら

長期優良住宅でもリフォーム・増築できる

長期優良住宅でもリフォームや増築をすることができます。
ただし、いくつか注意点があります。

詳しく解説していきます。

長期優良住宅をリフォーム・増築するときの注意点

注意点

リフォーム・増築した後も長期優良住宅の条件に適合しないといけない。
計画変更の申請が必要となる場合がある。
契約書や図面などの保管が必要。

上記3つの詳細については後から解説します。（ページ下部へ移動）

こんなリフォームなら申請・手続きしなくてよい

申請・手続きをせずにできるリフォーム

外壁塗装
屋根塗装
ベランダやバルコニーの防水補修
性能を良くするリフォーム（断熱リフォームや耐震リフォーム）
設備を交換するけど、製品を変えない場合

など

長期優良住宅の条件となっている性能に影響がないリフォームor性能を高めるリフォームだったら申請や手続きは必要ありません。
普通の家と同じようにリフォームして大丈夫です。

ただし、申請や手続きが不要な場合でも、リフォーム工事の契約書や図面・計算書などは、メンテナンス記録として保存しないといけないので注意しましょう。

ちなみに長期優良住宅の条件となっている性能には以下のようなものがあります。（木造一戸建て住宅の場合）

耐震性能
劣化対策性能（雨漏り・腐朽・シロアリ対策）
維持管理のしやすさ
断熱・省エネ性能　など

長期優良住宅の条件について詳細はこちら

根拠となる法律・規則も紹介します。↓

第六条第一項の認定を受けた者は、当該認定を受けた長期優良住宅建築等計画又は長期優良住宅維持保全計画の変更（国土交通省令で定める軽微な変更を除く。）をしようとするときは、国土交通省令で定めるところにより、所管行政庁の認定を受けなければならない。
長期優良住宅の普及の促進に関する法律第８条

第七条　法第八条第一項の国土交通省令で定める軽微な変更は、次に掲げるものとする。
一～三　略
四　前三号に掲げるもののほか、住宅の品質又は性能を向上させる変更その他の変更後も認定に係る長期優良住宅建築等計画が法第六条第一項第一号から第六号まで及び第八号に掲げる基準に適合することが明らかな変更（カッコ内は略）
五　略
長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則

家を守るためのリフォームは、むしろ必要

長期優良住宅では、家を守るためのリフォーム（＝メンテナンス）は、むしろ必要です。

リフォームには、大きく分けて以下の3種類があります。

家を守るためのリフォーム（外壁・屋根塗装、防水補修など）
性能を高めるためのリフォーム（断熱リフォーム、耐震リフォームなど）
趣味嗜好によるリフォーム（間取りを変える、吹き抜けを作る　など）

「１．家を守るためのリフォーム」は、長期優良住宅の場合は義務化されています。

長期優良住宅の認定を受けたときの書類の中に、「維持保全計画書」という書類が入っています。
長期優良住宅は、維持保全計画書の通りに、定期点検をしないといけません。
そして定期点検で補修が必要な不具合が見つかったら、メンテナンス工事をしないといけません。

助手

長期優良住宅の場合は定期点検・メンテナンス工事が義務化されていますが、
普通の住宅でも、長い目で見て家にかかるお金を少なくするためには定期点検・メンテナンス工事が重要です。

長期優良住宅の定期点検・メンテナンス義務について詳細はこちら↓
参考記事：長期優良住宅の点検・メンテナンスしないとどうなる？｜罰金や返金がある？

家を守るリフォーム（メンテナンス工事）の代表例が、外壁・屋根の再塗装です。

より安く外壁・屋根の塗装をしたい方は、ハウスメーカーや工務店を通さずに、自分で業者を探せば、安くできる可能性が高いです。

だん（筆者）

ハウスメーカーや工務店は中間マージンが多いので、外壁・屋根塗装の費用が高くなりがちです。

ハウスメーカーや工務店も、自社ではなく下請けに工事を任せていることがほとんどで、自分で業者を探しても工事の質は変わりません。

例えば、ハウスメーカー・工務店から提案された外壁・屋根塗装工事の価格が高すぎて悩んでいる人は、下記のサイトで診断をすると、安くなる可能性が高いです。

外壁・屋根塗装　あなたの地域の相場を知れるサイト「ヌリカエ」

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「ヌリカエ」をおススメする理由、利用方法についてはこちら↓
詳細：【ヌリカエ】安くて後悔しない屋根・外壁塗装には相見積もりがおすすめ

また、こちらの記事で、一番代表的なメンテナンスリフォーム＝外壁塗装の優良業者の特徴・選び方について解説しています。↓
参考記事：屋根・外壁塗装はどこに頼む？失敗しない選び方｜おすすめ優良業者の特徴

リフォーム・増築した後も長期優良住宅の条件に適合しないといけない

当然ですが、長期優良住宅の認定を受けた住宅の場合、リフォーム・増築した後も長期優良住宅の条件に適合しないといけません。

長期優良住宅の基準に適合しなくなる可能性があるパターンの例については、後の章で解説します。

根拠として、国交省が作成したお知らせに、こんな記載があります。↓

※計画変更にあたっては、新築の基準で認定された計画は新築の基準に、増改築の基準で認定された計画は増改築の基準に適合させる必要があります。また、既存住宅として認定を受けた場合には、当初認定の際に適用された基準に適合させる必要があります。
国交省HP「長期優良住宅のページ」添付ファイル「長期優良住宅の認定を受けられたみなさまへ」

ちなみに長期優良住宅の条件となっている性能には以下のようなものがあります。（木造一戸建て住宅の場合）

耐震性能
劣化対策性能（雨漏り・腐朽・シロアリ対策）
維持管理のしやすさ
断熱・省エネ性能　など

長期優良住宅の条件について詳細はこちら

計画変更の申請が必要となる場合がある

リフォームや増築を行うと、都道府県か市区町村に対して計画変更の申請を出さないといけないパターンがあります。

申請を出さないといけないのは以下の2つのパターンです。

リフォーム・増築後に住宅の品質や性能が下がる場合。
リフォーム・増築後に長期優良住宅の基準に適合できるかどうか、よく確認しないとわからない場合。

具体的にどんな時に申請が必要になるか、後の章で解説します。

逆に、申請を出さなくてよいのは以下のようなパターンです。軽微な変更に該当するため、手続きが不要です。

リフォーム・増築後に住宅の品質や性能が良くなる場合。
リフォーム・増築後も明らかに長期優良住宅の基準に適合する場合。

具体的にどんな時に申請が要らないか知りたい人はこちら（ページ上部に飛びます）

根拠として、国交省が作成したお知らせに、こんな記載があります。↓

こんなときは手続きが必要です

■設計を変更しようとするとき（建築完了前）
　増築やリフォームをしようとするとき（建築完了後）
→計画変更の手続きが必要です。

認定を受けられた方は、認定長期優良住宅の設計変更や増築・リフォームをしようとするときは、工事着手前に所管行政庁に計画変更の認定を申請する必要があります。
国交省HP「長期優良住宅のページ」添付ファイル「長期優良住宅の認定を受けられたみなさまへ」

根拠となる法律・規則も紹介します。↓

第六条第一項の認定を受けた者は、当該認定を受けた長期優良住宅建築等計画又は長期優良住宅維持保全計画の変更（国土交通省令で定める軽微な変更を除く。）をしようとするときは、国土交通省令で定めるところにより、所管行政庁の認定を受けなければならない。
長期優良住宅の普及の促進に関する法律第８条

第七条　法第八条第一項の国土交通省令で定める軽微な変更は、次に掲げるものとする。
一～三　略
四　前三号に掲げるもののほか、住宅の品質又は性能を向上させる変更その他の変更後も認定に係る長期優良住宅建築等計画が法第六条第一項第一号から第六号まで及び第八号に掲げる基準に適合することが明らかな変更（カッコ内は略）
五　略
長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則

契約書や図面などの保管が必要

長期優良住宅の場合、リフォームや増築などをした際の書類（契約書・図面・計算書など）は保管しておく必要があります。

具体的には、メンテナンス工事をした時の契約書や、計画変更申請をした場合の書類一式などを保管しておく必要があります。

急に行政（都道府県か市区町村）から、保管している書類の提出を求められることもあるので、しっかり保管しておきましょう。

リフォーム・増築の履歴となる書類を保管しておくことで、将来家を売ったり、再びリフォームや増築をしたりするときにも役に立ちます。

根拠として、国交省が作成したお知らせに、こんな記載があります。↓

■建築やメンテナンスの記録を保存しましょう。 認定を受けられた方は、認定長期優良住宅の建築やメンテナンスの状況に関する記録を作成・保存してください。なお、電子データによる作成・保存も可能です。

※一次エネルギー消費量等級の基準を適用された住宅で、評価対象となる設備（暖冷房設備、照明、給湯器等）を認定後、経年劣化等により交換する際は、認定時と同等以上の性能を有する設備に交換するようにしてください。*その場合は、計画変更等の手続きは不要です。また、変更内容についてはメンテナンスの状況に関する記録として保存してください。
国交省HP「長期優良住宅のページ」添付ファイル「長期優良住宅の認定を受けられたみなさまへ」

参考：国交省HP「長期優良住宅のページ」添付ファイル「作成・保存すべき記録一覧」